⚠️ 아래 14억·70% 등은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개정안입니다. 아직 국회를 통과하지 않았고, 실제 적용은 2027년 12월 고지분부터입니다. 2026년 12월에 내는 종부세는 현행 기준(12억·60%)이 그대로 적용됩니다. 두 기준을 섞어 계산하면 세액이 완전히 달라집니다.
💡 한 문장 정답
2026년 세제개편안은 1세대 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원·비거주 9억 원으로 나눕니다. 현행은 거주 여부와 무관하게 12억 원이므로, 실거주자는 늘고 비거주자는 3억 원 줄어드는 구조입니다.
⭐ 한눈에 보는 핵심 요약
- 현행: 1세대 1주택 12억 원 / 그 외 개인 9억 원 (거주 여부 무관)
- 개정안: 1세대 1주택 실거주 14억·비거주 9억으로 차등
- 과세기준: 공시가격 14억 원(시가 약 20억) 초과부터
- 공정시장가액비율 60% → 70% (3주택 이상·조정지역은 2028년부터 80%)
- 세율은 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화
- 적용은 2027년 12월 고지분부터 — 올해 12월분은 현행 기준
현행 vs 개정안 — 무엇이 달라지나
핵심은 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액과 거주 여부’로 기준이 옮겨간다는 것입니다. 현행 종부세는 1세대 1주택자에게 12억 원, 그 외 개인에게 9억 원의 기본공제를 적용하며 거주 여부는 따지지 않습니다. 개정안은 여기에 거주 요건을 넣습니다.
| 구분 | 현행 (2026년 12월 고지분까지) | 개정안 (2027년 12월 고지분부터) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 (거주 무관) | 실거주 14억 / 비거주 9억 |
| 그 외 개인 | 9억 원 | 거주주택 가액 비중만큼 적용 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (3주택↑·조정지역은 2028년부터 80%) |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 | 주택 가액 기준으로 일원화 |
| 확정 여부 | ✅ 시행 중 | ⚠️ 정부안 — 국회 심의 전 |
※ 출처: 2026년 세제개편안 상세본(재정경제부, 2026-08-03), 현행 종합부동산세법 제8조
개편안 기사만 보고 “우리 집은 14억까지 괜찮다”고 판단하는 분이 많습니다. 그런데 올해 12월 고지서는 현행 12억·60% 기준으로 나옵니다. 개정안 숫자로 미리 계산해두면 실제 고지액과 어긋납니다. 지금 필요한 계산과 2027년 이후 계산을 따로 해두세요.
거주 안 하면 공제가 5억 줄어든다
개정안에서 가장 큰 변화입니다. 같은 1주택이라도 실제 거주하면 14억, 거주하지 않으면 9억입니다. 차이가 5억 원입니다.
전세를 놓았거나 부모님이 사는 경우, 직장 때문에 다른 지역에 사는 경우 모두 ‘비거주’로 판정될 수 있습니다. 다만 거주 판정의 세부 예외는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다. 일시적 2주택의 신규주택에 한해 그 주택에 거주해도 거주로 인정하는 조항 등이 논의되고 있습니다.
| 공시가격 | 실거주(공제 14억) | 비거주(공제 9억) |
|---|---|---|
| 9억 미만 | ✅ 과세 없음 | ✅ 과세 없음 |
| 9억 ~ 14억 | ✅ 과세 없음 | ⚠️ 과세 발생 |
| 14억 초과 | ⚠️ 과세 발생 | ❌ 과세 폭 더 큼 |
※ 개정안 기준. 실제 세액은 공정시장가액비율·세율·세액공제에 따라 달라지므로 국세청 확인이 필요합니다
종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날짜 기준으로 보유·거주 상태를 판단하므로, 이사나 임대차 계약 일정을 잡을 때 6월 1일을 먼저 확인해야 합니다. 하루 차이로 판정이 갈릴 수 있습니다.
부부 공동명의, 개정안에서는 계산이 갈린다
부부가 1주택을 공동소유하면 개별 납부와 1세대 1주택자 특례 신청 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 개정안에서는 그 차이가 커집니다. 여기서도 거주 여부가 갈림길입니다.
| 방식 | 거주 시 | 비거주 시 |
|---|---|---|
| 개별 납부 | 각 9억 (합 18억) | 각 4억 (합 8억) |
| 1세대 1주택자 특례 | 14억 | 9억 |
| 고령자·장기보유 공제 | 특례 신청 시 적용 | 특례 신청 시 적용 |
※ 개정안 기준 / 공시가격·지분·고령자 공제를 함께 비교해야 하므로 어느 쪽이 유리한지는 개인마다 다릅니다
숫자만 보면 거주하는 경우 개별 납부(합 18억)가 특례(14억)보다 커 보입니다. 그런데 특례를 신청하면 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있어, 60세 이상이거나 오래 보유했다면 결과가 뒤집히는 경우가 많습니다. 공제금액만 비교하지 말고 세액공제까지 넣어 계산해야 합니다. 반대로 비거주라면 개별 납부가 각 4억으로 확 줄어드니 특례(9억) 쪽을 검토하게 됩니다.
언제부터 적용되나 — 가장 헷갈리는 부분
이 부분에서 오해가 가장 많습니다. 개정안의 적용 시기는 “2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분”으로 표현됩니다. 그런데 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 개정 내용이 실제로 반영되는 것은 2027년 6월 1일 기준으로 과세되어 2027년 12월에 고지·납부되는 분입니다. 2026년 12월에 내는 종부세는 현행 기준이 그대로 적용됩니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026년 8월 3일 | 세제개편안 발표(세제발전심의위 통과) |
| 2026년 9월 | 정기국회 제출 |
| 2026년 12월 | 국회 본회의 — 여기서 확정 / 이달 고지분은 현행 기준 |
| 2027년 6월 1일 | 개정 기준 첫 과세기준일 |
| 2027년 12월 | 개정 내용이 반영된 첫 고지·납부 |
※ 국회 심의 과정에서 금액·시행일이 바뀔 수 있습니다
내 집 공시가격 확인하는 법
기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 정부가 말한 “시가 약 20억 원까지 종부세 제외”는 공시가격 14억 원을 시가로 환산한 대략적인 설명일 뿐입니다. 실제 과세 여부는 해당 연도의 공시가격, 소유 형태, 1세대 1주택 판정, 거주 여부로 결정됩니다.
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소를 넣으면 무료로 조회됩니다. 아파트는 ‘공동주택공시가격’, 단독주택은 ‘개별주택가격’ 항목을 보면 됩니다.
⭐ 지금 바로 해야 할 3가지
- 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미에서 9억·14억 구간 중 어디인지 파악
- 거주 여부 점검 — 6월 1일 기준 실거주인지, 전세를 놓았는지 확인
- 12월 국회 결과 확인 — 확정 전까지는 현행 기준으로 판단
자주 묻는 질문
Q. 올해 12월 종부세부터 14억 공제를 받나요?
아닙니다. 개정안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되며, 종부세 과세기준일이 6월 1일이므로 실제로는 2027년 12월 고지분이 첫 적용입니다. 2026년 12월에 내는 종부세는 현행 기준(1세대 1주택 12억)이 적용됩니다.
Q. 모든 1주택자가 14억 공제를 받나요?
아닙니다. 실거주 1주택자에게만 14억 원이 적용되고, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원입니다. 현행은 거주 여부와 관계없이 12억이었으므로, 비거주자는 개정 시 공제가 3억 원 줄어듭니다.
Q. 부부 공동명의는 무조건 유리한가요?
거주 여부에 따라 갈립니다. 개정안 기준으로 거주하면 개별 납부 시 각 9억(합 18억), 비거주면 각 4억(합 8억)입니다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억·비거주 9억이고 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 있습니다. 공시가격·지분·나이·보유기간을 함께 넣어 계산해야 정확합니다.
Q. 공정시장가액비율은 얼마인가요?
현행은 60%, 개정안은 70%입니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용됩니다. 과세표준은 ‘(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율’로 계산되므로, 비율이 오르면 같은 공시가격에도 세 부담이 커집니다.
Q. 종부세는 언제 납부하나요?
매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 과세기준일은 6월 1일이므로, 그날 기준 보유 상태로 계산된 세액이 12월에 고지됩니다. 고지 내역은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
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이번 개편의 방향은 하나로 정리됩니다 — 실제 사는 집은 보호하고, 비거주·고가·다주택은 정상 과세한다. 공시가격 9억~14억 구간의 1주택자라면 거주 여부 하나가 세액을 가릅니다. 다만 확정은 12월 국회이고 적용은 2027년 12월 고지분이라는 점을 함께 기억해두세요.
⚠️ 면책 안내
본 글은 세무·절세 정보 제공 목적이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 14억·70% 등은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개정안으로 국회 심의 과정에서 금액·시행일이 변경될 수 있습니다. 거주 판정의 세부 예외는 최종 법률과 시행령을 확인해야 하며, 세액이 큰 경우 세무사에게 개별 계산을 의뢰하시기 바랍니다. 국세청 ☎126.
기준일: