종부세 기본공제 12억, 거주 안 하면 세금이 얼마나 다를까

🔔 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정됐습니다 — 8월 발표안과 다릅니다

8월 초 발표안에서 논의되던 비거주 1주택 기본공제 9억원 축소와 세부담 상한 200% 인상은 모두 반영되지 않았습니다. 대신 실거주 1주택 공제가 14억원으로 오릅니다. 한 달간 알려진 내용과 결론이 달라졌으니 아래 표를 다시 확인하세요.

⭐ 한눈에 보는 핵심 요약

• 실거주 1세대 1주택 → 기본공제 12억 → 14억원 상향
• 비거주 1세대 1주택 → 12억원 현행 유지 (9억 축소안 미반영)
• 비거주 부부공동명의 → 각 4억 → 6억원 상향 (합산 12억)
• 세부담 상한 150% 유지 (200% 인상안 미반영)
• 1주택자 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 합산은 그대로
• 정부안이며 9월 3일까지 국회 제출 → 연내 심의. 국회에서 또 바뀔 수 있습니다

💡 한 문장 정답

2026년 9월 1일 확정된 정부안 기준으로, 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 실거주 시 14억원, 비거주 시 12억원입니다. 8월에 논의되던 비거주 9억원 축소는 반영되지 않았습니다.

⚠️ 아직 확정된 법률이 아닙니다
위 내용은 정부안입니다. 9월 3일까지 국회에 제출되고 연내 심의를 거칩니다. 국회 논의 과정에서 금액·요건·시행 시점이 또 달라질 수 있습니다. 자산 처분이나 명의 변경 같은 결정은 국회 통과 후에 하는 편이 안전합니다.

💡 실무자 Tip
공제 기준은 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 판정합니다. 5월 말에 팔면 그해 종부세는 매수인이, 6월 2일에 팔면 매도인이 부담합니다. 매매 시기를 조정하면 한 해분을 아낄 수 있어, 6월 전후 거래에서는 계약일보다 잔금일이 중요합니다.

📎 이 글과 이어집니다

▶ 종부세, 거주 안 하면 얼마나 늘어나나 — 실거주 요건 판정 기준 →

⚠️ 실거주 요건은 주민등록만으로 부족할 수 있습니다
전입신고만 해두고 실제로는 다른 곳에 사는 경우, 세무서가 실거주로 인정하지 않을 수 있습니다. 관리비·공과금 납부 내역, 자녀 학교 소재지 등이 판단 자료가 됩니다. 세액 차이가 큰 만큼 요건 판정이 애매하면 신고 전 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전합니다.

💡 실무자 Tip
세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 절세 목적으로 부부공동명의로 바꾸면 기본공제는 늘어날 수 있지만, 고령자·장기보유 세액공제 적용 방식이 달라집니다. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 단독명의처럼 세액공제를 받을 수 있으니, 명의 변경 전에 어느 쪽이 유리한지 반드시 비교하세요.

Q. 8월에 “비거주는 9억으로 줄어든다”고 봤는데 어떻게 된 건가요?

8월 초 발표안에 담겼던 내용이지만, 2026년 9월 1일 국무회의를 거치며 반영되지 않았습니다. 비거주 1세대 1주택도 기본공제 12억원이 유지됩니다. 함께 논의되던 세부담 상한 200% 인상도 빠지고 150%가 유지됩니다. 8월 기사를 근거로 판단했다면 다시 확인하세요.

Q. 이번 정부안은 언제부터 적용되나요?

아직 확정이 아닙니다. 9월 3일까지 국회에 제출되고 연내 심의를 거칩니다. 국회 논의에서 금액이나 시행 시점이 달라질 수 있으므로, 확정 전에는 처분·명의 변경 같은 결정을 미루는 편이 안전합니다. 최종 내용은 국세청 공지와 개정 법률로 확인하세요.

Q. 전세 주고 다른 집에 살면 실거주로 인정되나요?

인정되지 않습니다. 실거주 요건은 해당 주택에 본인이 실제로 사는 것을 뜻합니다. 전세를 주고 다른 곳에 살면 비거주로 분류돼 기본공제 12억원이 적용됩니다. 직장 이전 등 부득이한 사유가 있는 경우 예외 규정이 있는지 세무서에 확인해 보세요.

Q. 부부공동명의는 어느 쪽이 유리한가요?

경우에 따라 다릅니다. 비거주 부부공동명의는 각 6억원씩 합산 12억원으로 단독명의와 같아집니다. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택 단독명의 기준으로 적용되므로, 나이와 보유 기간이 길수록 단독명의가 유리할 수 있습니다. 공동명의 1주택자 특례 신청 여부까지 함께 따져야 하니 세무 상담을 권합니다.

Q. 세액공제 80% 한도는 어떻게 계산되나요?

고령자 공제와 장기보유 공제를 더한 값이 80%를 넘으면 80%까지만 적용됩니다. 예를 들어 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%지만 실제로는 80%가 적용됩니다. 세액이 500만원이면 400만원을 공제받아 100만원만 납부합니다.

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✅ 지금 바로 해야 할 3가지

1. 내 공시가격 확인 — 부동산공시가격 알리미에서 조회. 12억 이하면 종부세 대상이 아닙니다
2. 세대 구성 점검 — 배우자·세대원 명의 주택이 있으면 1세대 1주택이 아닙니다
3. 국회 심의 결과 확인 — 정부안이므로 연내 심의에서 달라질 수 있습니다

상황별 확인 포인트

⚠️ 면책 안내: 본 글은 세무 정보 제공 목적이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 기본공제·세율·공제율은 2026년 9월 1일 국무회의 의결 정부안 기준이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다. 신고·처분 결정 전 국세청 홈택스(☎126) 또는 세무사와 상담하시기 바랍니다.