2026년 8월 3일, 정부가 세제개편안을 의결했습니다. 양도소득세 장기보유특별공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 전면 개편됩니다.
핵심은 두 가지입니다. 지금까지 없던 공제액 상한이 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계적으로 생깁니다. 그리고 보유 기간에 따른 공제가 사라집니다.
오래 가지고만 있었고 실제로 살지 않았다면, 이 글을 끝까지 읽어야 합니다.
⭐ 한눈에 보는 핵심 요약
- 2027년까지는 현행 유지 — 공제액 한도가 아직 없습니다
- 2028년 — 공제 한도 20억 원 신설, 보유공제 축소(보유 2%·거주 6%)
- 2029년 — 공제 한도 10억 원으로 축소, 보유공제 폐지 후 거주공제로 일원화
- 10년 이상 거주 시 최대 80% 공제율은 그대로 유지
- 한도는 인별·양도물건별 연간 기준으로 각각 적용
- 국회 심의 미완료 — 시행 시점·한도는 최종 확정 후 재확인 필수
💡 한 문장 정답
2026년 세제개편안은 장특공제를 거주 기간 중심으로 바꾸면서 공제액 상한을 2028년 20억 원 → 2029년 10억 원으로 단계적으로 신설하며, 보유 기간만 길고 거주 기간이 짧은 1주택자의 세 부담이 가장 크게 늘어납니다.
먼저 잡아야 할 것 — 연도별 시행 일정
이번 개편에서 가장 많이 헷갈리는 지점이 시행 시점입니다. “10억 한도”라는 표현만 보고 곧 적용된다고 판단하면 대응 시점을 잘못 잡습니다. 실제로는 3년에 걸쳐 단계적으로 바뀝니다.
| 시기 | 공제액 한도 | 공제 구조 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 한도 없음(현행) | 보유 + 거주 공제(최대 80%) |
| 2028년 | 20억 원 | 보유공제 축소(보유 2%·거주 6%) |
| 2029년 이후 | 10억 원 | 보유공제 폐지 → 거주공제로 일원화 |
※ 출처: 재정경제부 2026년 세제개편안(2026-08-03 의결) 관련 보도 / 국회 심의 결과에 따라 변경 가능
한도는 인별로, 그리고 양도 물건별로 각각 적용됩니다. 부부 공동명의라면 각자 지분에 대해 별도로 계산되므로 단독명의보다 유리할 수 있습니다. 다만 세부 적용 방식은 확정 후 확인이 필요합니다.
진짜 변화는 한도가 아니라 ‘보유 → 거주’ 전환입니다
공제 한도만 보면 초고가 주택만의 문제로 보입니다. 하지만 실제 타격이 큰 쪽은 따로 있습니다. 오래 보유했지만 실제 거주 기간이 짧은 1주택자입니다.
현행 장특공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 계산해 합산합니다. 2029년부터는 보유 기간에 따른 공제가 사라지고 거주 기간만 인정됩니다. 10년 이상 거주해야 최대 80%에 도달하므로, 오래 가지고 있었다는 사실만으로는 공제를 받기 어려워집니다. 재정경제부 세제개편안 자료와 국세청 양도소득세 안내를 함께 참고하세요.
보도된 시뮬레이션을 보면 차이가 분명합니다. 서울 송파구의 한 아파트를 8억 원에 취득해 30억 원에 양도하는 경우, 10년 보유하고 2년만 거주했다면 양도세가 현행 약 2억 6,993만 원에서 2028년 약 3억 6,550만 원, 2029년 약 4억 6,383만 원으로 늘어납니다. 이 사례의 현행 공제율은 보유 40%에 거주 8%를 더한 48% 수준입니다.
| 구분 | 현행 | 2028년 | 2029년 |
|---|---|---|---|
| 공제 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
| 보유공제 | 적용 | 축소(2%) | 폐지 |
| 거주공제 | 적용 | 확대(6%) | 거주공제로 일원화 |
| 10년 보유·2년 거주 (8억 → 30억) 양도세 |
약 2억 6,993만 원 | 약 3억 6,550만 원 | 약 4억 6,383만 원 |
※ 출처: 2026년 세제개편안 관련 언론 보도 시뮬레이션 / 개별 세액은 취득가액·필요경비·거주 요건에 따라 달라집니다
“보유 기간이 길다”는 것만 믿고 계획을 세우면 2029년 이후 공제가 예상보다 크게 줄어듭니다. 지금 확인해야 할 것은 보유 기간이 아니라 실제 거주한 기간입니다. 주민등록 이력으로 거주 기간을 먼저 확인하세요.
공제 한도, 내 차익은 걸리나
계산은 단순합니다. 공제율 80%를 적용받는 경우, 공제액이 한도에 닿는 지점은 아래와 같습니다.
| 적용 시기 | 공제 한도 | 한도에 걸리는 양도차익 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 없음 | 해당 없음 |
| 2028년 | 20억 원 | 약 25억 원 초과부터 |
| 2029년 이후 | 10억 원 | 약 12.5억 원 초과부터 |
※ 거주 10년 충족으로 공제율 80%를 적용받는 경우의 개략 기준 / 공제율이 낮으면 한도에 닿는 차익 규모도 달라집니다
즉 양도차익이 12.5억 원 이하라면 한도 신설 자체의 영향은 받지 않습니다. 이 구간에서는 한도보다 보유공제 폐지의 영향이 훨씬 큽니다. 반대로 차익이 25억 원을 넘는다면 2028년부터 이미 한도에 걸립니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 양도소득세 계산기로 직접 확인하세요.
“한도가 생기니 무조건 서둘러 팔아야 한다”는 판단은 위험합니다. 2027년까지는 한도가 없고 2028년에도 20억 원까지는 공제됩니다. 서두르다 비과세 요건(2년 보유·조정대상지역은 2년 거주)을 못 채우면 훨씬 큰 손해입니다.
함께 바뀌는 것들 — 종부세와 중과 유예
이번 개편안은 양도세만 다루지 않습니다. 32억 원을 넘는 고가 주택, 비거주 1주택자, 다주택자의 종합부동산세가 내년부터 단계적으로 인상됩니다. 반대로 실거주 1주택자는 시가 20억 원까지는 종부세 부담이 발생하지 않는 방향입니다.
공정시장가액비율도 오릅니다. 1주택자는 60%에서 70%로, 다주택자는 80%로 상향될 예정입니다. 같은 공시가격이라도 과세표준이 커지므로 보유세 부담이 늘어납니다. 다주택자 양도세 중과는 지난 5월 종료됐던 유예가 한시적으로 재개되는 방향으로 정리됐습니다.
양도세와 보유세는 방향이 다릅니다. 장특공제는 실거주자에게 유리하게, 종부세는 고가·비거주·다주택에 불리하게 움직입니다. 본인이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 확인한 뒤 전략을 세워야 합니다.
연령대별 판단 포인트
같은 주택이라도 연령과 거주 이력에 따라 전략이 달라집니다. 앞으로는 보유가 아니라 거주가 공제를 결정하므로, 주민등록상 거주 기간을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 국가법령정보센터에서 소득세법 최신 개정 내용을 확인하고, 재정경제부 세제실 공식 발표를 주기적으로 확인하세요.
🟢 30대 — 거주 기간부터 설계
앞으로는 보유가 아니라 거주가 공제를 결정합니다. 실거주 계획을 먼저 세우세요. 전세를 끼고 보유만 하는 방식은 2029년 이후 공제 측면에서 불리해집니다.
🔵 40대 — 차익 규모와 거주 이력 동시 점검
취득가액과 현재 시세로 차익을 먼저 계산하세요. 차익이 12.5억 원 이하라면 한도보다 거주 기간이 관건입니다. 부부 공동명의는 인별 한도가 각각 적용되므로 검토 대상입니다.
🟣 50대 이상 — 거주 이력이 짧다면 가장 주의
10년 이상 보유했지만 실거주 기간이 짧다면 이번 개편의 최대 영향권입니다. 2029년 보유공제 폐지 전까지 거주 요건을 채울 수 있는지, 아니면 그 전에 양도할지 세무사와 함께 따져보세요.
자주 묻는 질문
Q. 10억 한도는 언제부터 적용되나요?
2029년부터입니다. 2028년에는 20억 원 한도가 먼저 적용되고, 2027년까지는 공제액 한도가 없습니다. “10억 한도”만 보고 곧 시행된다고 판단하면 대응 시점을 잘못 잡게 됩니다.
Q. 오래 보유했으면 공제를 많이 받는 것 아닌가요?
2029년부터는 아닙니다. 보유 기간에 따른 공제가 폐지되고 거주 기간 공제만 남습니다. 10년 이상 거주해야 최대 80%에 도달하며, 보유 기간이 길어도 실제 거주하지 않았다면 공제가 크게 줄어듭니다.
Q. 확정된 내용인가요?
아직 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 의결한 개편안이며, 국회 심의 과정에서 한도 금액·시행 시점·적용 범위가 달라질 수 있습니다. 최종 내용은 국세청 세법 개정 공고에서 확인하세요.
Q. 양도소득세 예정신고는 언제 해야 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 홈택스에서 온라인 신고가 가능합니다.
📌 이 글과 함께 보면 좋은 글
📋 지금 바로 해야 할 3가지
- 거주 기간 확인 — 주민등록초본으로 해당 주택의 실제 거주 이력 확인(앞으로는 이것이 공제를 결정)
- 양도차익 계산 — 취득가액 + 필요경비 기준으로 차익을 파악하고 12.5억·25억 기준선에 걸리는지 점검
- 확정 시점 재확인 — 국회 심의 결과가 나온 뒤 다시 계산(지금 확정된 것은 정부안까지)
이번 개편의 핵심은 “얼마나 오래 가지고 있었나”에서 “얼마나 살았나”로 기준이 바뀐다는 것입니다. 한도 10억이라는 숫자보다, 내 거주 이력이 몇 년인지가 먼저입니다.
✍️ 금융인포 | 금융권 재직 11년차 — 부동산·정책 전문 | 문의: maruk910710@gmail.com
| 확인일: 2026년 8월 4일
참고 출처
재정경제부 세제실 |
국세청 양도소득세 안내 |
홈택스 양도세 계산기 |
국가법령정보센터 소득세법 |
한국부동산원 실거래가 정보 |
대한민국 정책브리핑 |
한국경제 |
연합뉴스
본 글은 부동산·세금 정보 제공 목적이며 투자 권유나 세무 조언이 아닙니다. 2026년 세제개편안은 2026년 8월 3일 정부가 의결한 안으로, 국회 심의 결과에 따라 시행 시점·한도·적용 범위가 변경될 수 있습니다. 양도소득세는 개인 상황·보유 주택 수·거주 기간에 따라 크게 달라지므로, 거래 결정 전 국세청 홈택스 또는 공인 세무사에게 직접 상담하시기 바랍니다.