집주인이 “월세 올려야 해요”라고 연락을 했을 때, 얼마까지가 합법인지 정확히 아는 세입자는 많지 않습니다. 결론부터 말하면, 계약 갱신 시 인상 한도는 직전 월세의 5% 이내입니다. 이 한도를 초과한 인상은 법적으로 무효입니다.
5%라는 숫자는 단순해 보이지만, 보증금과 월세가 혼합된 계약, 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우, 지자체 조례로 더 낮은 상한이 정해진 경우까지 고려하면 실제 계산이 생각보다 복잡합니다. 이 글에서는 계산기 없이도 직접 확인할 수 있는 방법을 정리합니다.
⭐ 한눈에 보는 핵심 요약
- 계약 갱신 시 월세 인상 상한: 직전 월세의 5% 이내
- 보증금→월세 전환율 상한: 기준금리(2.75%)+2%p = 연 4.75% (2026년 7월 기준)
- 신규 계약에는 5% 상한 적용 안 됨 — 갱신 계약에만 해당
- 5% 초과 인상 합의서에 서명해도 그 초과분은 무효
- 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회(☎1670-6633) 무료 조정 가능
월세 인상 한도, 법이 정한 기준
답은 주택임대차보호법 제7조에 있습니다. 임대차 계약을 갱신할 때 집주인은 직전 차임(월세) 또는 보증금의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 이 비율은 법정 상한이며, 지방자치단체가 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
중요한 구분이 있습니다. 갱신 계약이냐, 신규 계약이냐에 따라 한도 적용이 달라집니다. 기존 세입자가 계약을 연장하는 갱신 계약은 5% 상한이 적용됩니다. 반면 새 세입자와 새로 맺는 신규 계약은 법적 상한 제한이 없어 시세대로 정할 수 있습니다. 집주인이 “새 계약이니 5% 규정 안 받는다”고 주장하는 경우, 실제로는 기존 세입자의 갱신 계약이면서 신규 계약 형식으로 위장하는 사례가 있으므로 주의해야 합니다.
※ 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조
“서로 합의했으면 5% 초과도 괜찮다”는 말은 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 합의를 무효로 봅니다. 초과분에 해당하는 금액은 나중에 반환 청구가 가능합니다.
월세 인상 한도란?
주택임대차보호법상 기존 계약을 갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 월세 최대치는 직전 월세의 5%입니다. 보증금 일부를 월세로 전환할 때는 별도 전환율 상한(연 4.75%, 2026년 7월 기준)이 추가로 적용됩니다.
직접 계산하는 방법 (공식·사례)
공식은 단순합니다. 인상 상한 월세 = 현재 월세 × 1.05입니다. 현재 월세가 60만 원이라면 인상 상한은 63만 원입니다. 월 3만 원 초과 요구는 법적으로 거절할 수 있습니다.
보증금과 월세가 함께 있는 혼합 계약이라면 조금 더 따져봐야 합니다. 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 계약을 갱신할 때, 보증금과 월세 각각의 5%가 상한입니다. 즉 보증금은 최대 1억 500만 원, 월세는 최대 52만 5천 원까지 올릴 수 있습니다. 두 항목을 합산해서 5%를 계산하는 게 아니라 각각 따로 5%를 적용한다는 점을 기억하세요.
| 계약 유형 | 현재 월세 | 인상 상한 | 올릴 수 있는 최대액 |
|---|---|---|---|
| 일반 갱신 | 50만 원 | 5% | 52만 5천 원 |
| 일반 갱신 | 80만 원 | 5% | 84만 원 |
| 갱신요구권 행사 | 60만 원 | 5% | 63만 원 |
| 신규 계약 | — | 제한 없음 | 시세 협의 |
※ 출처: 주택임대차보호법 제7조, 국가법령정보센터
2025년 하반기 상담 사례 중, 집주인이 “보증금을 낮춰주는 대신 월세를 올리겠다”고 제안한 경우가 적지 않았습니다. 이때 보증금 감액분을 월세로 전환하는 금액이 전환율 상한을 초과하면 역시 무효입니다. 말 바꾸기식 협상에는 전환율 계산이 필수입니다.
보증금 ↔ 월세 전환 계산
보증금 일부를 월세로 돌리거나 반대로 월세를 보증금으로 전환할 때는 월차임 전환율 상한이 별도로 적용됩니다. 2026년 7월 기준 한국은행 기준금리는 연 2.75%이므로, 전환율 상한은 연 4.75%(=2.75%+2%p)입니다.
계산 공식은 이렇습니다. 월 증가 임대료 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12. 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하면 월 최대 39,583원(=1,000만 원 × 4.75% ÷ 12)을 올릴 수 있습니다. 집주인이 이를 초과해 요구하면 거절 근거가 됩니다. 정확한 계산은 금융감독원 금융생활정보(finlife.fss.or.kr)의 금융계산기를 활용하면 됩니다.
전환율 상한은 5% 인상 한도와 별개로 추가 적용됩니다. 즉, 월세를 5% 올리면서 동시에 보증금 일부를 월세로 전환하면, 두 가지 기준을 모두 맞춰야 합니다. 둘 중 하나라도 초과하면 그 부분은 무효입니다.
※ 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제2조 / 한국은행 기준금리 공시
연령대별 실전 포인트
자주 묻는 질문 5가지
Q. 월세 인상 한도는 얼마인가요?
갱신 계약 기준 직전 월세의 5% 이내입니다. 지자체 조례로 더 낮게 정해진 곳도 있으므로 국토교통부(molit.go.kr) 또는 해당 지자체 홈페이지에서 확인하면 됩니다.
Q. 보증금을 월세로 전환할 때 전환율 상한은 얼마인가요?
2026년 7월 기준, 한국은행 기준금리(연 2.75%)+2%p = 연 4.75%가 상한입니다. 과거에는 법정 상한 연 10%와 비교해 낮은 쪽을 택했지만, 현재 기준금리 수준에서는 4.75%가 실질 상한입니다.
Q. 계약갱신요구권을 쓰면 인상 한도가 달라지나요?
아닙니다. 갱신요구권 행사 여부와 관계없이 5% 상한은 동일하게 적용됩니다. 다만 갱신요구권은 1회 한도이며, 2년 계약을 한 번 더 연장하는 개념입니다. 이미 사용했다면 그다음 갱신부터는 집주인이 인상 폭을 더 자유롭게 제안할 수 있습니다.
Q. 월세 인상 한도 계산기는 어디서 쓸 수 있나요?
정부24(gov.kr)에서 ‘임차권’ 관련 서비스를, 금융감독원 금융생활정보(finlife.fss.or.kr)에서 보증금-월세 전환 계산기를 이용할 수 있습니다. 공식 계산기를 쓰면 수기 계산 오류를 방지할 수 있습니다.
Q. 집주인이 5% 초과 인상을 요구하면 어떻게 해야 하나요?
내용증명(우체국을 통한 공식 거절 의사 전달 수단)으로 거절 의사를 먼저 밝히세요. 이후 조정이 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회(☎1670-6633)에 무료 조정을 신청할 수 있습니다. 합의서에 서명하지 않는 것이 가장 중요합니다.
📌 이 글과 함께 보면 좋은 글
지금 바로 해야 할 3가지
- 계약서에서 갱신인지 신규인지 확인 → 갱신이면 5% 한도 적용
- 보증금 전환이 포함되면 금감원 계산기로 전환율 상한 별도 확인
- 초과 인상 요구 시 합의서 서명 전 내용증명 발송 또는 분쟁조정 신청
월세 인상 한도는 숫자 하나지만, 계약 유형·전환율·지자체 조례가 섞이면 실제 적용이 달라집니다. 계약서를 다시 꺼내 직접 5%를 계산해보는 것이 가장 빠른 확인입니다.
참고: 대출금융 관련 정보